ความรู้เรื่องการโอนบ้านเปลี่ยนเจ้าของ

    คุณรู้ดีแค่ไหนเกี่ยวกับการโอน ? ก่อนอ่านบทความต่อไปนี้คุณลองถามตัวเองนะครับว่าคุณรู้เรื่องการโอนบ้านดีหรือไม่ สำหรับบทความนี้เราจะพากคุณไปดูเนื้อหาเกี่ยวกับการโอนบ้านดังต่อไปนี้

โอนบ้าน

1.    ค่าโอนที่เกิดขึ้น
สำหรับการซื้อที่ดินนั้นค่าโอนของมันไม่ได้มีแค่ค่าธรรมเนียมเพียงอย่างเดียว มันไม่เหมือนกับการโอนซื้อของออนไลน์ที่เราจ่ายกันแค่ค่าธรรมเนียมเท่านั้น การโอนสำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นประกอบไปด้วยดังนี้

1.1 ค่าธรรมเนียม    ซึ้งเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ณ สำนักงานที่ดินนั้น ซึ้งปัจจุบัน ค่าธรรมเนียมนั้นคิดเป็น 2%  ของราคาประเมิน เราสามารถสอบถามค่าธรรมเนียมได้ที่สำนักงานที่ดินในเขตนั้นๆ
1.2 ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย    เป็นเงินภาษีรายได้ของผู้ถูกหักภาษีหรือก็คือผู้มีรายได้ โดยประกอบไปด้วย ราคาประเมิน จำนวนปีที่ครอง วิธีได้อสังหาริมทรัพย์ (แบบมรดกหรือแบบซื้อขาย)  ซึ้งภาษีในส่วนนี้คุณสามารถนำไปขอคืนภาษีได้ที่กรมสรรพกร
1.3 ค่าอากรแสตมป์      ประกอบไปด้วย ราคาอสังหาริมทรัพย์ ค่าอากรแสตมป์เท่ากับ 0.5%
1.4 ค่าจดจำนอง    จะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อผู้ซื้อกู้เงินจากสถาบันการเงินเท่านั้น โดยผู้ซื้อ จะต้องเป็นฝ่ายชำระ  โดยคิดเป็นอัตรา  1%

2.     การรับผิดชอบเรื่องโอน
หลายคนคงสงสัยใช่ไหมครับว่าจริงๆแล้วหลังจากที่เราตกลงราคากันเรียบร้อยแล้วนั้น ใครจะต้องเป็นคนรับผิดชอบค่าโอนในครั้งนี้ ? สำหรับการโอนนั้นเป็นการตกลงของทั้งสองฝ่ายโดยแบ่งหลักๆได้แก่
2.1 ผู้ซื้อเป็นคนรับผิดชอบ    ค่าโอนทั้งหมดผู้ซื้อจะเป็นคนรับผิดชอบ
2.2 ผู้ขายเป็นคนรับผิดชอบ    ค่าโอนทั้งหมดผู้ซื้อจะเป็นคนรับผิดชอบ
3.3 รับผิดชอบกันคนละครึ่ง    ค่าโอนทั้งหมดจะถูกหารสองแล้วรับผิดชอบกันคนละครึ่ง

3.    การทำสัญญา
การทำสัญญาเป็นการแสดงจุดประสงค์ของทั้งสองฝ่าย ไว้ต้องการที่จะมีการซื้อขายซึ้งกันและกันสำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้นมีวิธีทำสัญญาด้วยกันทั้งหมด 3 วิธีได้แก้
3.1 การทำสัญญาจะซื้อจะขาย
3.2 มีการวางเงินมัดจำหรือเงินจอง
3.3 มีการชำระหนี้บางส่วน
ซึ้งทั้งสองกรณีหลัง  แม้ไม่ได้ทำสัญญากันก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้  และนำพยานบุคคลเข้าไปสืบได้ด้วย  แต่ต้องไม่มีข้อความว่า  “จะต้องทำสัญญากันอีกครั้ง” เหมือนแบบแรก

4.    เอกสาร
ในส่วนนี้จะเป็นการเตรียมเอกสารสำหรับการนัดโอนโดยเราต้องไปจดที่กรมที่ดินที่บ้านหรือที่ดินที่จะขายตั้งอยู่  ซึ้งเราต้องเตรียมไว้ก่อนเพื่อให้สะดวกและรวดเร็วในวันนัดโอน โดยเอกสารที่ใช้ในวันนัดโอนได้แก่
1. โฉนดที่ดินฉบับจริง
2. บัตรประชาชน พร้อมสำเนา 1 ชุด (เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)
3. ทะเบียนบ้าน  พร้อมสำเนา 1ชุด (เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)
4. หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) กรณีมอบอำนาจ
5. หนังสือให้ความยินยอมให้ขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมบ้าน (กรณีสมรส)
6. สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส (กรณีสมรส)
7. สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส (กรณีสมรส)
8. สำเนาทะเบียนสมรส (กรณีสมรส)

กรณีห้างหุ้นส่วนหรือบริษัท
1. โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
2. หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล
3. หนังสือบริคณห์สนธิ และวัตถุประสงค์
4. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น กรณีบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชน จำกัด
5. แบบรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน  กรณีห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว
6. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทยที่ถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชน จำกัด ผู้ขอ
7. บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และตัวอย่าง ลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคล
8. รายงานการประชุมนิติบุคคล


5.    ขั้นตอนยื่นเรื่อง
ขั้นตอนนี้เป็นขั้นตอนสุดท้ายในการยื่นเรื่องที่กรมที่ดิน เพื่อขอทำการโอน มีดังนี้
5.1 ขั้นตอนแรกติดยื่นเรื่องที่ ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เพื่อตรวจสอบเอกสาร เสร็จแล้วเจ้าหน้าที่จะให้บัตรคิว หลังจากนั้นก็รอเจ้าหน้าที่เรียกตามคิว แนะนำให้ไปเช้าก่อนเปิดทำการ 8.00น.
5.2 เมื่อเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานเรียก ทั้งผู้โอนและผู้รับโอน เซ็นต์เอกสารต่อเจ้าหน้าที่
5.3 หลังจากนั้นเจ้าหน้าที่จะประเมินทุนทรัพย์และคำนวณค่าธรรมเนียมโอน แล้วจะแจ้งเรา พร้อมทั้งยื่นใบคำนวณค่าโอนให้เพื่อนำไปชำระค่าโอนที่ฝ่ายการเงิน
5.4 ขั้นตอนต่อมาเป็นการชำระเงินค่าธรรมเนียมโอนที่ฝ่ายการเงิน เมื่อชำระเรียบร้อยแล้วจะได้ใบเสร็จ 2 ใบสีฟ้ากับสีเหลือง ให้นำสีเหลืองคืนเจ้าหน้าที่เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานที่เซ็นต์เอกสาร ส่วนสีฟ้าให้ ถ่ายสำเนาให้ผู้ซื้ออีก 1ชุด
5.5 ขั้นตอนสุดท้าย เจ้าหน้าที่พิมพ์สลักหลังโฉนด แล้วรอรับโฉนดเพื่อตรวจสอบความถูกต้อง แล้วจึงมอบโฉนดและสัญญาซื้อขาย(ทด.13)ให้แก่ผู้รับโอนหรือผู้ซื้อเป็นอันเสร็จสิ้นการโอน โฉนดนั้นก็จะเปลี่ยนกรรมสิทธ์เป็นของผู้รับโอนหรือผู้ซื้อเรียบร้อยฃ
5.6 เพื่อให้เสร็จสิ้นการซื้อขายจริงๆ หลังจากโอนที่ดิน พร้อมบ้านแล้วต้องโอนมิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้า พร้อมทั้งย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านด้วยจริงจะเรียบร้อย

การทำเรื่องโอนซื้อขายที่ดินไม่ยากอย่งที่คุณคิด แต่สิ่งที่คุณจะต้องจำให้ขึ้นใจนั้นก็คือสัญญาที่คุณจะต้องเซนต์เพราะถ้าคุณไม่มีความรอบครอบในการเซนต์สัญญานั้นอาจจะหมายถึงว่าคุณอาจจะต้องเสียเงินฟรีๆก็เป็นได้  สัญญาการมัดจำเป็นสัญญาที่คุณจะต้องมีความระมัดระวังเป็นพิเศษเพราะสัญญานี้  ผู้ขายมักจะทำขึ้นเพื่อไม่ให้คุณได้เงินมันจำคืนในกรณีที่เขาเป็นคนผิดนัด